Aluguel em atraso
A ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com a cobrança dos valores, na forma do artigo 62 da Lei 8.245/91.
Kaio Teles · OAB/SP 524.442 Atendimento online em todo o Brasil
Civil
Conflitos no contrato de aluguel
Locador que não recebe, locatário que não consegue sair, caução que não volta e reparo que ninguém assume. A Lei 8.245/91 responde a quase tudo isso.
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O que pode ter acontecido
A Lei do Inquilinato trata dos dois lados, e cada situação tem rito próprio.
Fim do contrato sem desocupação
Contrato encerrado e imóvel não devolvido, hipótese em que cabe a denúncia prevista nos artigos 46 e 47 da lei.
Saída antes do prazo
O artigo 4º da Lei 8.245/91 prevê multa proporcional ao tempo restante do contrato.
Reajuste fora do contratado
Aumento aplicado antes do período anual ou por índice diferente do previsto.
Caução ou garantia não devolvida
Valor retido depois da entrega das chaves, sem demonstração dos danos que o justificariam.
Reparos no imóvel
Os artigos 22 e 23 da lei separam o que cabe ao locador do que cabe ao locatário.
Situações que aparecem com frequência
De cada lado da relação existe um problema típico.
Locador sem receber há meses
Inadimplência que se acumula enquanto o imóvel continua ocupado.
Locatário com imóvel em más condições
Infiltração, problema estrutural ou instalação que o locador não repara.
Fiador cobrado depois do fim do contrato
O artigo 39 da lei estende a garantia até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição em contrário.
Vistoria de saída divergente
Cobrança de reparos sem vistoria de entrada que permita a comparação.
Venda do imóvel durante a locação
Situação em que a lei assegura ao locatário o direito de preferência na aquisição.
Uso diverso do contratado
Imóvel residencial usado para atividade comercial, ou sublocação sem autorização.
O que fazer
O contrato e a vistoria resolvem a maior parte das divergências.
- 01
Releia o contrato
Prazo, índice de reajuste, garantia, multa e cláusula de devolução antecipada.
- 02
Localize a vistoria de entrada
É o documento que permite comparar o estado do imóvel na entrada e na saída.
- 03
Notifique por escrito
Seja para cobrar, para pedir reparo ou para comunicar a saída. A notificação fixa a data.
- 04
Registre o estado do imóvel
Fotografias e vídeos com data, principalmente antes da entrega das chaves.
- 05
Reúna os comprovantes
Recibos de aluguel, contas pagas, orçamentos de reparo e comprovante da caução.
- 06
Avalie o acordo antes da ação
Desocupação negociada com prazo definido resolve mais rápido do que a discussão judicial.
Documentos e informações que ajudam a analisar o caso
Contrato e vistoria são o essencial. O resto depende do lado que você ocupa.
- Contrato de locação com todos os aditivos
- Vistoria de entrada e, se houver, de saída
- Comprovantes de pagamento dos aluguéis e dos encargos
- Comprovante da garantia prestada, seja caução, fiança ou seguro
- Notificações trocadas entre as partes
- Fotografias do imóvel, com data
- Orçamentos de reparo, quando houver discussão sobre danos
- Documento de identidade, CPF e comprovante de residência atualizado
Medidas jurídicas que podem ser avaliadas
A Lei 8.245/91 organiza as ações próprias da locação. O artigo 59, parágrafo 1º, prevê hipóteses de desocupação liminar em quinze dias, mediante caução, e o artigo 62 disciplina o despejo por falta de pagamento cumulado com a cobrança, inclusive a possibilidade de purgação da mora pelo locatário.
Do lado do locatário, a discussão passa pela obrigação do locador de entregar e manter o imóvel em condição de uso, prevista no artigo 22 da mesma lei.
Ação de despejo
Por falta de pagamento, por infração contratual ou por denúncia ao fim do prazo.
Cobrança dos aluguéis e encargos
Cumulada com o despejo ou de forma autônoma, alcançando fiador quando houver.
Revisão do valor do aluguel
Ação revisional cabível depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo.
Devolução da garantia
Cobrança da caução retida sem demonstração de dano que a justifique.
Obrigação de fazer
Para exigir os reparos que a lei atribui ao locador.
Quem ocupa o imóvel sem pagar tende a perder a discussão, e quem retém garantia sem vistoria também. A análise diz de que lado a documentação está.
Quando procurar orientação jurídica
Alguns pontos pedem conversa antes da decisão.
- O aluguel está atrasado há mais de dois meses
- O contrato venceu e o imóvel não foi devolvido
- A caução não foi devolvida depois da entrega das chaves
- O imóvel tem problema estrutural que o locador não repara
- Você é fiador e está sendo cobrado
- A saída antes do prazo gerou cobrança de multa integral
Perguntas frequentes
Posso sair antes do fim do contrato?
Pode, com multa proporcional ao tempo restante, conforme o artigo 4º da Lei 8.245/91. Comunicar por escrito e fazer vistoria de saída evita discussão posterior.
Quanto tempo leva uma ação de despejo?
Depende da vara e da defesa apresentada. O artigo 59, parágrafo 1º, da lei prevê hipóteses de desocupação liminar em quinze dias, mediante caução. Prazo exato ninguém garante.
O locador pode aumentar o aluguel quando quiser?
O reajuste segue o índice e a periodicidade do contrato, com anualidade como regra. Aumento fora disso depende de acordo ou de ação revisional.
Sou fiador. Até quando respondo?
O artigo 39 da Lei 8.245/91 estende a garantia até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em sentido diverso. É um dos pontos que mais gera discussão.
Quem vai ler o seu caso
Kaio Teles, advogado inscrito na OAB/SP 524.442. O atendimento é feito à distância, com documentos enviados por meio digital, e alcança todo o Brasil. Quem lê o relato e responde é o próprio advogado.
A primeira conversa serve para entender o que aconteceu e dizer o que a documentação sustenta. Quando não houver caminho, você vai ouvir isso também.
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Três passos, sem sair de casa.
- 01
Você conta o que aconteceu
Pelo WhatsApp, em poucas linhas e com as datas que lembrar. Quem lê é o próprio advogado.
- 02
A documentação é analisada
Você envia o que tiver por meio digital. É a documentação que diz se o caso se sustenta, e não a vontade de que ele se sustente.
- 03
Você recebe a análise e as condições
O que pode ser feito, o que depende de prova e quanto custa, por escrito e antes de qualquer contratação. Quando não houver caminho, você vai ouvir isso também.
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