Prazo de tolerância vencido
O artigo 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, admite prazo de tolerância de até cento e oitenta dias, desde que previsto em contrato. O atraso indenizável começa depois dele.
Kaio Teles · OAB/SP 524.442 Atendimento online em todo o Brasil
Civil
Imóvel que a construtora não entrega
O prazo do contrato passou, a tolerância de cento e oitenta dias acabou e as chaves continuam sem data. Enquanto isso, o aluguel e a parcela correm juntos.
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O que pode ter acontecido
A leitura do contrato define quando o atraso começa a contar.
Habite-se não expedido
Obra concluída sem a documentação que permite a ocupação, o que mantém a entrega suspensa.
Financiamento travado pela documentação da construtora
Individualização das matrículas pendente, o que impede a liberação do crédito pelo banco.
Obra paralisada
Interrupção do canteiro, com ou sem comunicação aos adquirentes.
Entrega com o imóvel fora do contratado
Metragem, acabamento ou área comum diferentes do memorial descritivo.
Cobranças depois do prazo
Correção pelo índice de obra mantida durante o período de atraso, o que agrava o prejuízo.
Situações que aparecem com frequência
A escolha entre esperar e desfazer o negócio é a decisão central.
Aluguel e parcela pagos ao mesmo tempo
Comprador que segue pagando moradia enquanto a obra não entrega.
Proposta de acordo com quitação ampla
Construtora que oferece valor pequeno mediante assinatura de termo que encerra toda discussão.
Pedido de rescisão pelo comprador
Situação em que o atraso inviabiliza a compra e a discussão passa a ser a devolução dos valores.
Distrato por iniciativa do comprador
Quando a desistência parte do adquirente, a Lei 13.786/2018 disciplina a retenção pela construtora.
Chaves entregues com obra inacabada
Entrega formal com pendências que impedem a ocupação efetiva.
Financiamento reprovado depois do atraso
Mudança na renda ou nas condições de crédito durante o período de espera.
O que fazer
Antes de assinar qualquer proposta, reúna o que segue.
- 01
Releia o contrato e marque as datas
Data prevista de entrega, cláusula de tolerância e previsão de multa por atraso da construtora.
- 02
Reúna os comprovantes de pagamento
Todas as parcelas pagas, com datas e valores, além do extrato do financiamento.
- 03
Guarde a comunicação com a construtora
E-mails, mensagens e comunicados sobre a nova data de entrega.
- 04
Documente o prejuízo
Contrato de locação e recibos de aluguel do período, que demonstram o gasto com moradia.
- 05
Notifique por escrito
A notificação formal fixa a data da cobrança e constitui a construtora em mora.
- 06
Não assine termo de quitação sem análise
Quitação ampla assinada encerra a discussão, mesmo que o valor recebido seja pequeno.
Documentos e informações que ajudam a analisar o caso
O contrato é o documento central. O resto complementa.
- Contrato de compra e venda ou de promessa, com todos os anexos
- Memorial descritivo e quadro resumo
- Comprovantes de todas as parcelas pagas
- Comunicações da construtora sobre prazo e entrega
- Contrato de locação e recibos do período de atraso
- Extrato do financiamento, quando houver
- Proposta de acordo recebida, se existir
- Documento de identidade, CPF e comprovante de residência atualizado
Medidas jurídicas que podem ser avaliadas
O artigo 43-A da Lei 4.591/64 prevê que, ultrapassado o prazo de tolerância, o adquirente pode pedir a resolução do contrato com devolução integral do que pagou, ou permanecer no negócio e receber indenização de um por cento do valor pago por mês de atraso.
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a resolução por culpa do vendedor gera restituição integral dos valores pagos, enquanto a resolução por culpa do comprador admite retenção de parte.
Indenização pelo período de atraso
Com a permanência no contrato e a cobrança dos meses excedidos ao prazo de tolerância.
Resolução com devolução integral
Quando o atraso inviabiliza a compra e a culpa é da construtora.
Suspensão da correção pelo índice de obra
Discussão sobre a aplicação do índice durante o período de mora da construtora.
Discussão sobre dano moral
Avaliada conforme a extensão do atraso e o impacto concreto na vida do comprador.
Cada contrato tem redação própria, e a cláusula de tolerância muda o cálculo. A análise começa pelo documento, e não pela expectativa.
Quando procurar orientação jurídica
Alguns momentos pedem análise antes da decisão.
- O prazo de tolerância venceu e não há data de entrega
- A construtora ofereceu acordo com termo de quitação
- Você paga aluguel e parcela ao mesmo tempo
- A obra está parada
- A entrega aconteceu com o imóvel fora do contratado
- Você pensa em desistir da compra
Perguntas frequentes
A tolerância de cento e oitenta dias é válida?
O artigo 43-A da Lei 4.591/64 admite o prazo de tolerância de até cento e oitenta dias, desde que previsto em contrato de forma clara. O atraso indenizável começa a contar depois desse período.
Posso desistir e receber tudo de volta?
Quando a resolução decorre de culpa da construtora, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça prevê a restituição integral. Se a desistência parte do comprador sem culpa da construtora, a Lei 13.786/2018 admite retenção de parte.
Recebi uma proposta de acordo. Aceito?
Compare o valor oferecido com o parâmetro legal de um por cento do valor pago por mês de atraso e observe a cláusula de quitação. Termo de quitação ampla assinado encerra a discussão.
Quem vai ler o seu caso
Kaio Teles, advogado inscrito na OAB/SP 524.442. O atendimento é feito à distância, com documentos enviados por meio digital, e alcança todo o Brasil. Quem lê o relato e responde é o próprio advogado.
A primeira conversa serve para entender o que aconteceu e dizer o que a documentação sustenta. Quando não houver caminho, você vai ouvir isso também.
Mais sobre a atuação em o escritório e na página de Direito Civil .
Como funciona falar com o escritório
Três passos, sem sair de casa.
- 01
Você conta o que aconteceu
Pelo WhatsApp, em poucas linhas e com as datas que lembrar. Quem lê é o próprio advogado.
- 02
A documentação é analisada
Você envia o que tiver por meio digital. É a documentação que diz se o caso se sustenta, e não a vontade de que ele se sustente.
- 03
Você recebe a análise e as condições
O que pode ser feito, o que depende de prova e quanto custa, por escrito e antes de qualquer contratação. Quando não houver caminho, você vai ouvir isso também.
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