Locação de imóvel: despejo, reajuste, garantias e devolução da caução

A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, regula a locação de imóvel urbano. É uma das normas mais consultadas do direito civil brasileiro, provavelmente porque quase todo mundo fica de um dos dois lados dela em algum momento.

Este texto reúne os pontos que mais geram dúvida, para os dois lados.

Despejo por falta de pagamento

É a ação mais frequente, e costuma vir cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos.

A purgação da mora. A lei admite que o locatário evite o despejo pagando o débito dentro do prazo legal, acrescido das multas, dos juros, das custas e dos honorários. É um direito com limite: a lei restringe o número de vezes em que o benefício pode ser utilizado, justamente para impedir que a purgação se torne uma forma de atraso permanente.

A liminar. Em determinadas hipóteses previstas na lei, o despejo pode ser concedido liminarmente mediante caução, com prazo para desocupação voluntária. É o que torna a ação de despejo substancialmente mais rápida do que a média das ações cíveis.

As outras hipóteses de retomada

Além da falta de pagamento, a lei prevê, entre outras:

• infração contratual. Uso diverso do pactuado, sublocação não autorizada, obra não permitida, danos ao imóvel.
• denúncia vazia ao término do prazo, na locação residencial celebrada por escrito com prazo igual ou superior a trinta meses, observado o procedimento legal.
• necessidade de uso próprio ou de familiar, nas condições da lei.
• realização de obras que exijam a desocupação, nos termos previstos.
• término do prazo na locação não residencial, observado o direito à renovatória quando presentes os requisitos legais.

Cada hipótese tem procedimento e prazo próprios. Escolher a errada custa tempo.

Reajuste e revisão

Reajuste anual é o previsto no contrato, aplicado pelo índice pactuado. Não depende de ação nem de acordo novo: decorre da cláusula.

Revisão judicial é outra coisa. O art. 19 da Lei 8.245/1991 permite que locador ou locatário peçam a revisão do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, quando não houver consenso.

A distinção importa: reajuste segue índice; revisão busca preço de mercado, e depende de prova pericial sobre o valor locatício da região.

As garantias

O art. 37 admite três modalidades:

• caução, em bens móveis, imóveis ou dinheiro.
• fiança.
• seguro de fiança locatícia.

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento também é admitida na forma da lei.

Só uma por contrato. O parágrafo único do art. 37 veda expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Exigir fiador e depósito ao mesmo tempo é cláusula nula.

Limite da caução em dinheiro. O art. 38, §2º limita o depósito ao equivalente a três meses de aluguel e determina que seja feito em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes ao final da locação.

Esse detalhe é frequentemente ignorado: a caução devolvida deve incluir o rendimento do período, não apenas o valor nominal.

Devolução do depósito no fim do contrato

A retenção só se justifica para reparar dano comprovado ou quitar débito existente. E a prova do dano depende de um documento específico: o laudo de vistoria feito na entrega das chaves, comparado ao da entrada.

Sem vistoria inicial documentada, a alegação de dano fica sem base de comparação. A recomendação vale para os dois lados: fotografe o imóvel na entrada e na saída, com data, e registre tudo em laudo assinado.

Desgaste natural do uso não é dano indenizável. Pintura desbotada depois de anos de locação é uso. Parede furada é dano. A maior parte das discussões nasce na linha entre os dois.

Benfeitorias

O art. 35 da lei estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. As úteis, quando autorizadas, também.

A ressalva “salvo disposição contratual em contrário” é decisiva: contratos de locação costumam trazer cláusula de renúncia à indenização e à retenção, e a jurisprudência consolidada admite essa renúncia, e a Súmula 335 do STJ é expressa nesse sentido. Ler essa cláusula antes de fazer a obra evita prejuízo.

Multa por saída antecipada

Na entrega do imóvel antes do prazo, a multa contratual é devida proporcionalmente ao período que falta do contrato, conforme o art. 4º da lei. Cobrar multa integral quando faltavam poucos meses é prática comum e sem base legal.

A lei prevê ainda a dispensa da multa quando a devolução decorre de transferência do locatário, pelo empregador, para prestar serviços em outra localidade, observada a comunicação prévia exigida.

Prazos

A pretensão de cobrar aluguéis prescreve em três anos, conforme o art. 206, §3º, I do Código Civil. Para a reparação de danos ao imóvel, aplica-se o prazo de três anos da reparação civil. Definir qual prazo incide sobre qual pedido faz parte da análise inicial, e é o que determina quanto do passado ainda dá para cobrar.